Выкуп помещений малым бизнесом

Как известно, длительная аренда от департамента имущества Москвы при соблюдении определенных условий и отсутствии задолженностей по платежам дает возможность субъекту МСП в конце концов выкупить занимаемое его бизнесом помещение. Но городские власти заинтересованы в том, чтобы имущество сохранялось в казне, поэтому были сформированы так называемые «невыкупные» списки объектов нежилого фонда. Перечисленные в них помещения могут передаваться во владение или пользование, но приватизации не подлежат. В перечни объектов, которые не могут быть выкуплены, как раз и попало множество помещений, арендуемых предприятиями малого и среднего бизнеса.

В самой Москве подавляющая часть нежилых помещений оказалась включена в категорию неподлежащего выкупу имущества. Фактически это привело к отмене на территории столицы действия преимущественного права выкупа находящихся в аренде помещений. Многочисленными обращениями к властям предприниматели добились того, что в середине мая 2014 года глава ДИГМ Владимир Ефимов встретился с представителями бизнес-сообщества. И основным вопросом, обсуждавшимся участниками встречи, вполне предсказуемо стал выкуп помещений малым бизнесом и связанные с ним проблемы.

Судебное противостояние

Муниципальные власти, злоупотребляя своим правом, создают препятствие для приватизации арендуемых нежилых помещений. Разумеется, можно проверить, в связи с какими обстоятельствами объект оказался включенным в перечень и насколько это решение было обосновано. В случае обращения арендатора в судебные инстанции, ДИГМ будет вынужден представить доказательства того, что объект находится в списке не случайно.

Среди представителей среднего и малого предпринимательства не так много людей, способных отстаивать свои законные права в судебном порядке. Хотя шанс отвоевать объект, включенный органами власти в перечень не подлежащего выкупу столичного имущества, бесспорно существует. Для решительных действий, связанных с выкупом малым бизнесом помещений арендаторам не хватает обычно лишь серьезной юридической поддержки.

В судах уже рассматривалось некоторое количество дел, сопряженных с отказом арендаторам в приватизации тех объектов нежилого фонда, которые попали в перечень. Одно из подобных дел дошло до рассмотрения Высшим Арбитражным Судом РФ, и ВАС обязал столичный департамент имущества подписать с арендатором помещения договор купли-продажи. Таким образом, отказ департамента в выкупе объекта на основании нахождения его в перечне был признан президиумом ВАС противоречащим закону.

Тонкости оценки

Арендатор, в планы которого входит приватизация помещения, как правило, обращается для определения его рыночной стоимости в имущественный департамент. Казалось бы, это единственно верное решение. Но на деле такая оценка может оказаться недостоверной. Иными словами, полученный результат намного превосходит рыночную стоимость, а не равен ей, как это положено по закону. Затрудненный таким образом выкуп ДИГМ использует в своих интересах, оставляя арендатора помещения в его прежнем статусе.

Обжалование в суде отчета по оценке возможно при проведении экспертизы СРО. Но получить положительное для себя заключение, на самом деле, довольно сложно. Процесс этот запутанный и трудоемкий, так что арендатору удобнее обратиться в компанию, профессионально занимающуюся оценкой. Для отстаивания позиции во время проведения экспертизы потребуется высокая квалификация оценщика и наличие у него опыта для решения подобных задач.