Кто не имеет права выкупа
Всех субъектов малого и среднего предпринимательства, кто хотел бы реализовать свое право на преимущественный выкуп арендуемого имущества в рамках Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (далее – Закон № 159-ФЗ), волнует вопрос, имеет ли он на это право?
Этот вопрос не является праздным, потому что существует целый ряд ограничений для субъекта, который арендует недвижимое имущество, и хочет его выкупить.
Прежде всего, надо определить, является ли субъект малым или средним предпринимателем. Основные критерии определены в Федеральном законе № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (далее – Закон № 209-ФЗ).
Так, согласно ст. 3 Закона № 209-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства – это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными указанным Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее — индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:
1) для юридических лиц — суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением суммарной доли участия, входящей в состав активов акционерных инвестиционных фондов, состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов, состав общего имущества инвестиционных товариществ), а суммарная доля участия иностранных юридических лиц, суммарная доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должны превышать сорок девять процентов каждая. Указанное ограничение в отношении суммарной доли участия иностранных юридических лиц, суммарной доли участия, принадлежащей одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не распространяется на хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности;
2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;
б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия — до пятнадцати человек;
3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
Категория субъекта малого или среднего предпринимательства изменяется только в случае, если в течение трех календарных лет, следующих один за другим, изменяются предельные значения, указанные выше, в большую или меньшую сторону.
Важным является то, что средняя численность работников микропредприятия, малого предприятия или среднего предприятия за календарный год определяется с учетом всех его работников, в том числе работников, работающих по гражданско-правовым договорам или по совместительству с учетом реально отработанного времени, работников представительств, филиалов и других обособленных подразделений указанных микропредприятия, малого предприятия или среднего предприятия.
Выручка от реализации товаров (работ, услуг) за календарный год определяется в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации, а балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) определяется в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете.
Несмотря на то, что организация может по указанным выше критериям соответствовать субъектам малого или среднего предпринимательства, в льготном выкупе арендуемого имущества ей может быть отказано.
Это касается, прежде всего, некоммерческих организаций. В соответствии с п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме:
1) потребительских кооперативов, к которым относятся, в том числе, жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;
2) общественных организаций, к которым относятся, в том числе, политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления, также общественных движений;
3) ассоциаций (союзов), к которым относятся, в том числе, некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные палаты;
4) товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья;
5) казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;
6) общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;
7) фондов, к которым относятся, в том числе, общественные и благотворительные фонды;
8) учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе, государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе, общественные) учреждения;
9) автономных некоммерческих организаций;
10) религиозных организаций;
11) публично-правовых компаний;
12) адвокатских палат и адвокатских образований (являющихся юридическими лицами).
Следует отметить, что адвокатские образования приравнены к некоммерческим организациям с 13.07.2015 г. (Федеральным законом № 268-ФЗ внесены очередные поправки в ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. И хотя они фактически могут заниматься предпринимательской деятельностью в рамках своих уставов, субъектами предпринимательства некоммерческие организации не являются, поэтому права на «льготный» выкуп арендуемых помещений не имеют.