Ипотека 2026 — это 21% годовых на рыночных условиях и борьба застройщиков за каждого покупателя. Выдача кредитов за год снизилась на 21%, средний займ — 4,87 млн рублей. Льготные программы работают, а девелоперы придумывают новые схемы. Когда нужны деньги до оформления, многие используют займы на карту для решения срочных задач. Но главный вопрос — какую ипотеку выбрать и на каких условиях.
Современные ставки и предложения банков
По данным Дом.РФ на февраль 2026 года, ипотечные ставки в банках — от 16,9% до 21,99%. Для сравнения: в начале 2025-го рыночная ипотека стоила 29–30%, к январю 2026-го — 21,2%. У заёмщиков со взносом от 30% ставка ниже. Разница между минимальной и максимальной превышает 5 п.п. — выбор банка напрямую влияет на переплату.
Государственные программы: что доступно сейчас
Программы господдержки — главный драйвер рынка, 80% выдач. Льготная ипотека для семей: от 6%, лимит 12 млн в столицах, 6 млн в регионах. С февраля — одна на семью, супруги — созаёмщики. Планируется дифференциация: 4–6–12% по числу детей. IT-ипотека — 6%, до 9 млн. Сельская — от 0,1%, дальневосточная — до 2%. Субсидии СВО — 2%. Все программы до 2030 года.
Новые условия от застройщиков
Девелоперы компенсируют дорогую ипотеку собственными инструментами. Рассрочка от застройщика — тренд года: беспроцентная до сдачи дома или траншевая ипотека с символическими платежами. Объём рассрочек — 1,3 трлн рублей. Акции и скидки до 40%, бонусы покупателям — trade-in, кэшбэк, отделка. Ипотека + скидка: застройщик субсидирует ставку, но закладывает наценку 5–15% в цену.
Как выбрать лучшую ипотеку в 2026
Сравнение ипотек начинается не со ставки, а с полной стоимости кредита (ЭПС). Она включает страхование кредита, комиссии и скрытые платежи. Условия банка по досрочному погашению — критичны: убедитесь, что нет штрафов и моратория. Выбирайте страховку самостоятельно — банковская дороже рыночной на 30–50%. При взносе от 30% ставка ниже, а переплата за весь срок сокращается на миллионы. Главное правило: берите ипотеку с расчётом на рефинансирование, когда ставки упадут до 12–15%.
Запомнить
— Рыночная ипотека: 16,9–21,99%, льготная — от 0,1 до 6%.
— 80% выдач — госпрограммы, с февраля одна льготная на семью.
— Рассрочки от застройщиков — 1,3 трлн, скидки до 40%.
— Сравнивайте ЭПС, а не ставку, и планируйте рефинансирование.