Обжалован­ие цены выкупа после получения договора купли-продажи от ДГИ

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)(далее – ФЗ № 159)в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

То есть, если арендатор после своего обращения в Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ) по вопросу реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества получил проект договора купли-продажи, то он вправе или согласиться со всеми условиями договора, или не согласиться с условиями в определенной части, или не заключать договор вовсе. Время на принятие решения не так уж и много – в законе четко обозначен тридцатидневный срок.

И если в случае согласия со всеми условиями предложенного проекта дальнейшие действия арендатора более-менее понятны (хотя и здесь важна последовательность и своевременность), то в случае несогласия (как правило, не устраивает цена выкупа и ежемесячные платежи) могут возникнуть серьезные затруднения.

Так, течение срока, указанного в ч. 4 ст. 4 ФЗ № 159, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Сразу же возникают вопросы: Что надо делать, чтобы действия по приостановлению указанного срока были законными? Как правильно направить акцепт на оферту в ДГИ, чтобы не потерять право на выкуп арендуемого имущества? Что делать с проектом договора купли-продажи? Что значит недостоверность величины рыночной стоимости объекта? Когда надо обращаться в суд? Существуют ли другие способы зашиты права? И многие другие…

Практика показывает, что урегулирование разногласий по договору в досудебном порядке – невозможно. ДГИ либо никак не реагирует на сформулированные арендатором разногласия (протокол разногласий), либо стандартно отвечает, что «торг здесь не уместен». Остается один путь – идти в суд.

Но и здесь возникает множество проблем и вопросов. И главный из них, какие требования заявлять в исковом заявлении? От заявленных требований зависит соблюдение процессуальных сроков, при нарушении которых арендатор может навсегда потерять право на преимущественный выкуп арендуемого помещения. Это связано с тем, что толкование законов не всегда однозначно.

Так, например, в ст. 8 ФЗ № 159 указывается, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1. отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
2. достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Вместе с тем, в п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что сторона, для которой в соответствии с законодательством РФ заключение договора обязательно (ДГИ), уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В одном случае действуют тридцатидневные сроки на обжалование, в другом может быть применим общий срок исковой давности. И разобраться в том, как лучше действовать в той или иной ситуации без квалифицированной юридической помощи практически невозможно. А цена ошибки довольно высока – потеря преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Таким образом, предложенный арендатору проект договора купли-продажи (отдельные его положения) можно и нужно оспаривать, отстаивая свои права в судебном порядке. Главное, чтобы избежать фатальных ошибок, необходимо все сделать вовремя, в соответствии с действующим законодательством и сложившейся правоприменительной практикой.

Точный порядок действий в каждом случае можно определить только после анализа всех полученных из ДГИ документов. Иногда обжалование стоимости выкупа является вообще нецелесообразным. Срок подготовки необходимых документов занимает не менее 7 рабочих дней.

Если Вас не устраивает цена, предложенная ДГИ, в связи с крайне ограниченными сроками на её обжалование рекомендуем срочно обратиться к нам за первичной консультацией, которая будет осуществлена бесплатно.