Продажа «прав аренды»

Под продажей «прав аренды» подразумевается продажа акций или долей предприятия, которое является стороной по договору аренды. Возникает вполне логический вопрос – почему «права аренды» вообще что-то стоят?

Есть две причины и, соответственно, два подхода для определения цены «права аренды».

  1. Это капитализированная разница между ставкой арендной платы, установленной ДГИ, и реальной рыночной ставкой за пользование помещением. Ранее при наличии ставок в 1000, 1300, 3500 рублей за 1 кв.м. площади в год и длительного договора аренды цена «права аренды» могла быть достаточно высокой.

Однако на сегодняшний день, когда срок действия практически всех договоров закончился, а пролонгация их возможна только по рыночной ставке, установленной на основании заключения независимого оценщика (а она иногда превышает реальную рыночную ставку аренды помещения), стоимость «права аренды» большинства помещений практически равна нулю, за очень редким исключением, когда конкретный объект нужен какому-то конкретному пользователю.

  1. Другой подход к определению стоимости «прав аренды» связан с реализацией права преимущественного выкупа арендованного помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

В этом случае фактически продается уже не «право аренды», а «право выкупа».

С чем же связано возникновение разницы в цене, которую предлагает покупателю ДГИ и реальной стоимостью помещения? В первую очередь с низким качеством оценки, которую проводят оценочные организации по заказу ДГИ. Как правило, стоимость этих работ не велика, и качество, соответственно, тоже, причем цена может быть как завышена, так и занижена.

Таким образом, подавая обращение на выкуп, арендатор фактически покупает (точнее получает) некий лотерейный билет, и может либо выиграть, либо проиграть.

Необходимо также учитывать, что подача обращения на выкуп еще не гарантирует, что арендатор получит проект договора купли-продажи. Может оказаться, что объект аренды не поставлен на кадастровый учет, договор аренды не зарегистрирован, или часть помещения является объектом гражданской обороны (в Москве таких объектов довольно много, но по договору аренды это не всегда понятно). В этом случае продать «права аренды» вообще не удастся.

Отдельным случаем, весьма затрудняющим «продажу прав», является ситуация, когда несколько арендованных объектов оформлены на одно юридическое лицо, и Вы хотите продать «право аренды» одного из них, а так же если у Вашей организации есть иные активы или лицензии, которые необходимо сохранить. Нельзя сказать, что это не решаемый вопрос. После прохождения специальной процедуры по реорганизации юридического лица, в результате которой образуется новое юридическое лицо (к нему переходят все права и обязанности по договору аренды, включая право выкупа) можно продолжать процедуру выкупа помещения или «продажу прав» аренды на него. Однако следует учитывать, что срок такой реорганизации немалый и составляет 3-5 месяцев.

Если Вы ещё не подали обращение на выкуп, но у Вас имеются долги по арендной плате, либо подали обращение и получили отказ по причине наличия долгов, то подача первичного или повторного обращения потребует их погашения. Соответственно цена «права выкупа» уменьшается на эту сумму. Кроме того, возникают риски, что погасив долг по аренде, потенциальный покупатель получит не устраивающую его цену выкупа. В свою очередь, подача обращения подразумевает получение договора купли-продажи, по которому необходимо начинать оплату выкупа, а задержка платежей будет обходиться Вам в 0,5% от суммы просрочки в день.

Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас по всем вопросам, связанным с продажей «прав аренды».

Кроме того, мы можем:

– сразу купить у Вас «право выкупа», в том числе при наличии долга по арендной плате, отказов ДГИ и иных проблем, полностью приняв на себя все риски;

– предложить совместную деятельность по выкупу с последующей реализацией адресованного Вами имущества или сдачей его в аренду. В этом случае мы проводим за свой счет всю работу, связанную с заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности, включая при необходимости судебную работу по обжалованию цены, предложенной ДГИ;

– найти потенциального покупателя на Ваш объект недвижимости и осуществить в его интересах всю работу по выкупу помещения;

– выработать другую оптимальную схему сотрудничества.