Покупать или продолжать аренду
В настоящее время у организаций, арендующих нежилые помещения у города, сложилась крайне напряженная ситуация, связанная с отсутствием реальной экономической перспективы дальнейшего ведения бизнеса в арендуемых помещениях и прямой угрозы утраты этих помещений.
Обусловлено это в основном с двумя факторами:
2. В соответствии с ППМ от 01.07.2013 года № 424-ПП и от 29 октября 2013 г. № 710-ПП для всех арендаторов, арендующих до 300 кв. м. устанавливается до 01.07.2015 г. ставка арендной платы 3500 руб. за кв. м., а для арендующих более 300 кв.м., до 01.07.14г. 3500 руб. за кв.м., и с 01.07.2014 года устанавливается рыночная ставка арендной платы, что на практике для этих арендаторов приведет к росту арендных платежей в несколько раз.
Исключение составляют арендаторы, осуществляющие деятельность в области: здравоохранения, образования, бытового обслуживания, физической культуры и спорта, культуры, производства, ремесленной деятельности, социального питания и социальные магазины, которым ставка арендной платы 3500 руб. за кв. м. устанавливается до 01.07.2015 г. независимо от арендуемой площади. Но льгота предоставляется в индивидуальном порядке только после рассмотрения обращения арендатора на межведомственной комиссии.
И хотя рыночная ставка арендной платы, устанавливаемая ДГИ с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, может быть легко оспорена в суде, для договоров, перешедших на неопределенный срок, это практически бесперспективно, так как, скорее всего, приведет к тому, что ДГИ после подачи искового заявления расторгнет договор в одностороннем порядке, и арендатор просто потеряет помещение.
А это значит, что ДГИ может установить Вам любую, сколь угодно большую арендную плату, и Вы ничего не сможете сделать — либо платить ее, либо через три месяца Вас выселят (уже есть случай, когда за обычное складское помещение на окраине была установлена ставка АП 19 тыс.руб. за кв.м в год).
Таким образом, максимум через год с небольшим (а для многих уже и в этом году)дальнейшее ведение бизнеса в арендуемых помещениях станет проблематичным как с экономической точки зрения, так и из-за прямой угрозы утраты этих помещений.
В сложившейся ситуации возможны несколько вариантов действий арендатора:
- Выкуп арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ (далее — ФЗ № 159).
- Если арендатор не может выкупить сам, то продажа бизнеса тому, кто может выкупить.
- Продолжать арендовать до тех пор, пока это будет возможно и экономически рентабельно.
- Отказаться от аренды у ДГИ и арендовать помещение в частном секторе.
Принимать решение о способе действий арендатор должен уже сегодня, иначе будет поздно!
Первые два варианта, если их реализовывать в срочном порядке, позволяют выйти из положения без существенных потерь, и наша организация готова помочь Вам в их реализации. Рассмотрим эти варианты подробнее.
Выкуп арендуемого помещения.
Если Вы хотите гарантированно использовать в дальнейшем Ваше помещение, его выкуп — единственное решение проблемы.
В соответствии с ФЗ № 159 от 22.07.2008 года (в ред. Федеральною закона № 144-ФЗ от 02.07.2013 года), ваша организация имеет право приобрести арендованное нежилое помещение без проведения конкурсных процедур.
При принятии решения о выкупе помещения или о продолжении арендных отношений Вы должны учитывать следующие важные моменты:
— Если срок действия договора истек, то подача обращения о выкупе помещения до получения уведомления о прекращении договора — единственная возможность сохранения Вашего объекта недвижимости.
— Если Вы уже получили уведомление о прекращении договора, Вам необходимо срочно подать обращение о выкупе, иначе в течение 3-х месяцев Вы будете выселены из арендованного помещения.
— Ключевой вопрос – рыночная цена продажи. Арендатор узнает ее только при получении проекта договора купли-продажи.Если цена, указанная в договоре, арендатора не устраивает (а это будет в большинстве случаев так, потому что оценщики, аккредитованные при ДГИ, завышают цены, иногда в несколько раз) необходимо обращение в суд с иском об оспаривании величины рыночной оценки. В этом случае течение 30-дневного срока прерывается до принятия судом решения, вступившего в законную силу.
Кроме того, если арендатор претендует на зачет сделанных неотделимых улучшений, а в предложенной цене это не нашло отражения, то это также является основанием для обращения в суд с иском об оспаривании величины рыночной оценки.
— Закон предусматривает трёхлетнюю рассрочку на оплату выкупа по ставке 1/3 ставки рефинансировании ЦБ РФ, что фактически означает 20% скидку на стоимость помещения.
— Существенный вопрос — сложность оформления сделки. К сожалению, процедура обставлена многочисленными бюрократическими формальностями и достаточно сложна.
Из изложенного очевидно, что без профессионального юридического сопровождения выкуп арендуемых помещений либо вообще не произойдет, либо обойдется намного дороже.
Наша организация имеет 18-летний опыт работы с ДГИ и занимается проблемами, связанными с реализацией в Москве ФЗ № 159 с момента его выхода в 2008г., наши сотрудники участвовали в подготовке изменений к нему в 2009, 2010 и 2013гг.
Наши услуги включают не только полный анализ Ваших документов, предварительную выверку арендных платежей, проверку наличия кадастрового паспорта объекта, подготовку и сдачу правильно оформленного обращения в ДГИ (очень часто заявители получают отказы из-за неисполнения формальных требований закона), но и сопровождение процедуры выкупа на последующих этапах: при проведении независимой оценки оценочной организацией; при получении проекта договора купли-продажи с переходом на судебный порядок в случае необходимости (как правило это либо понуждение заключения договора купли-продажи по цене альтернативной независимой оценки, либо оспаривание оценки ДГИ).
Если Вы уже получили отказ по тем или иным основаниям, мы готовы его проанализировать и предложить квалифицированный путь решения проблемы.
Если Вы уже получили проект договора купли-продажи и хотите оспорить предложенную ДГИ цену выкупа, мы готовы вести арбитражный процесс.
Существенно и то, что в суд предоставляется оценка, выполненная по заказу арендатора, и если ДГИ предоставляет свою, то решение принимается по заключению независимого эксперта. Только судебная процедура позволяет арендатору добиваться реальной рыночной стоимости выкупаемого объекта. Срок выкупа в судебном порядке составляет около 1 года, что вполне сопоставимо со сроком рассмотрения обращения в ДГИ.
Продажа бизнеса.
В тех случаях, когда у арендатора нет средств для выкупа арендуемого помещения, а помещение по своему местоположению и состоянию может представлять интерес для ведения бизнеса, целесообразен вариант либо полной продажи бизнеса тем, кто сможет помещение выкупить, либо включения дополнительных учредителей-инвесторов, предоставляющих средства для выкупа, с передачей им соответствующей доли в уставном капитале или на других условиях.
Необходимо четко понимать, что покупка Вашего бизнеса для его покупателя имеет смысл только в том случае, если новый собственник сможет выкупить арендуемое помещение по ФЗ № 159, а это значит, что оформление продажи бизнеса должно быть полностью завершено не позднее марта 2015г.
То есть начинать этим заниматься нужно сегодня!
Необходимо также иметь ввиду, что в связи сложившейся ситуацией количество предложений по продаже бизнеса за последний год резко увеличилось и цены уже упали, и будут падать дальше. Если 2-3 года назад цена продажи бизнеса в Москве в зависимости от конкретной ситуации составляла в среднем 500-1000 долларов за кв.м. арендованного помещения, то сейчас она упала уже до 300-500 долларов за кв.м.
Наша организация имеет опыт в данной области и готова помогать Вам в подборе возможных покупателей вашего бизнеса или инвесторов для обеспечения выкупа арендованного помещения.
Кроме того, мы готовы решать другие проблемы, связанные с Вашим договором, а именно:
— получение различных справок и документов, в том числе кадастровых паспортов;
— установление реальной рыночной ставки арендной платы в судебном порядке.
Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас по любым вопросам, связанным с выкупом и арендой помещений у ДГИ, и предложить различные варианты сотрудничества, включая совместную работу по реализации права выкупа на Ваше помещение, и предлагаем Вам:
- юридическое сопровождение процедуры выкупа, в том числе судебное представительство (услуга оказывается на основании договора);
- «приобретение» у Вас юридического лица с договором аренды нежилого помещения;
- совместную работу по выкупу нежилого помещения с дальнейшей его продажей или арендой. Условия договора или совместной деятельности определяются индивидуально после изучения документов.
Не упустите время, завтра может быть уже поздно!