Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008г. Порядок реализации права выкупа.

Прошло более семи лет с даты вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регламентирующего реализацию субъектами малого и среднего предпринимательства права на отчуждение в собственность недвижимого имущества, используемого ими на праве аренды.

За это время в закон несколько раз вносились поправки (Федеральным законом от 17.07.2009 г. № 149-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2010 г. № 150-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2013 г. № 144-ФЗ и Федеральным законом от 29.06.2015 г. № 158-ФЗ), выработалась практика его применения (в т.ч. судебная), а также выявились определенные проблемы, препятствующие его реализации.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, действие указанного закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 134 от 05.11.2009 г. (далее – Письма ВАС РФ) действие Закона № 159-ФЗ также не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации РФ.

Важным является и то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в отношении него не имеется вступившего в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ), то это может являться основанием для отказа в возможности приобретения арендованного имущества. Вместе с тем, если отсутствие регистрации договора аренды произошло по вине государственного органа, и все другие критерии соблюдены, право арендатора на выкуп недвижимого имущества можно отстоять в суде.

Также следует учитывать, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение в собственность (п. 4 Письма ВАС РФ).

В ст. 2 Закона № 159-ФЗ устанавливается особенность отчуждения недвижимого имущества унитарных предприятий. Однако выкупить такое имущество не просто. Первая трудность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, а вторая – что цена, предложенная для выкупа такого имущества, не может быть оспорена в суде.

Существуют и особенности приватизации объектов культурного наследия. Так, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона города Москвы № 66 от 17.12.2008 г. «О приватизации государственного имущества города Москвы» (с изменениями и дополнениями) независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Вместе с тем, указанное требование не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), если другая часть такого объекта не является собственностью города Москвы.

Если арендатор хочет приватизировать отдельностоящее здание, то ему необходимо знать о том, что вместе со зданием должен быть выкуплен и земельный участок, на котором это здание расположено.

Итак, основными новеллами внесенных в Закон № 159-ФЗ поправок являются:

– срок, до которого арендатор может подать обращение на выкуп арендуемого имущества, продлен до 01.07.2018 года;

– срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества увеличен до 5 лет. При этом, право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– устранена обязанность покупателя (бывшего арендатора) использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки по оплате.