Основные проблемы, возникающие при выкупе арендованных помещений

Задолженность по арендной плате.

В соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ от «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (далее – Закон № 159-ФЗ) у арендатора, который по своей инициативе обращается за реализацией преимущественного права выкупа арендованных помещений, должна отсутствовать задолженность по арендной плате на момент подачи обращения. Требование к отсутствию задолженности на момент заключения договора купли-продажи предусмотрено только для тех случаев, когда с инициативой реализации арендованного имущества выступает орган исполнительной власти. Таким образом, перед подачей обращения арендатор должен погасить всю имеющуюся задолженность по арендной плате и пеням, в противном случае ему будет отказано в предоставлении государственной услуги, и обжаловать этот отказ будет невозможно.

Задолженность, возникшая после подачи обращения на выкуп, на процедуру заключения договора купли-продажи не влияет, однако она может быть взыскана в судебном порядке, более того, по этим основанием может быть расторгнут договор аренды. Отдельный вопрос – это долг по арендной плате, возникший из-за нарушения ДГИ регламентных сроков оформления договора купли-продажи. Понятно, что решить эту проблему можно только в суде, но, к сожалению, однозначной судебной практики по данному вопросу не сложилось, и какие-либо рекомендации могут быть даны только после изучения всех обстоятельств.

 

Не сформирован объект недвижимости.

В том случае, если договор аренды заключен на площадь, меньшую, чем зарегистрированная собственность города, требуется провести процедуру формирования нового объекта недвижимости, который будет совпадать с арендуемым объектом. Процедура это не быстрая. Сначала делается новый технический план, затем вносятся изменения в документы кадастрового учёта, после этого перерегистрируется право собственности города и только потом начинается процедура выкупа. Если при этом обнаруживаются разночтения в технических и кадастровых документах, то в формировании объекта недвижимости отказывают, и, соответственно, арендатор получает отказ в приватизации. Данная проблема носит достаточно массовый характер, но может быть решена. К сожалению, сроки её решения довольно длительны, и составляют 3-6 месяцев.

 

Переуступка прав аренды после 01.07.2008 года.

В соответствии со сложившейся практикой, в том числе и судебной, зарегистрированное Росреестром соглашение о переуступке прав аренды не препятствует реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Законом № 159-ФЗ, и если Вами получен отказ по этим основаниям, обращайтесь к нам.

 

Срок действия договора истёк.

Договор аренды, срок действия которого истёк, считается заключённым на неопределённый срок, то есть он действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его прекращении, уведомив другую сторону за три месяца. Таким образом, истечение срока действия договора, если нет уведомления о его прекращении, не препятствует подаче обращения о выкупе арендованного имущества. Даже если такое уведомление получено, ещё не поздно подать соответствующее обращение, так как договор действует ещё три месяца с момента его получения. Следует иметь в виду, что арендодатель не обязан пролонгировать договор аренды, даже если арендатор не нарушает его условий, то есть уведомление о прекращении договора может быть направлено любому, даже самому добросовестному арендатору, и обжаловать его в судебном порядке будет не возможно.

 

Не узаконенная перепланировка.

Сама по себе не узаконенная перепланировка не препятствует приватизации нежилого помещения, так как приватизация проходит по старым документам технического и кадастрового учёта. Проблемы возникают при формировании нового объекта недвижимости или если арендатор сам пригласил БТИ, и они сделали новый технический план помещения. В том случае, когда такая проблема выявилась, иногда проще вернуть объект в исходное состояние, чем согласовывать перепланировку.

 

Объект недвижимости передан в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Объекты, переданные в оперативное управление, приватизации в соответствии с Законом № 159-ФЗ не подлежат. В свою очередь, объекты, переданные в хозяйственное ведение, могут быть приватизированы при одновременном согласии субъекта хозяйственного ведения и ДГИ, причём обязанности давать согласие на приватизацию объекта недвижимости у них нет, что делает процедуру приватизации практически нереализуемой. Однако, если арендуемое помещение передано в хозяйственное ведение после подачи арендатором обращения на выкуп, в судебном порядке можно понудить Департамент имущества к заключению договора купли-продажи, и положительная судебная практика по этому вопросу имеется.

 

Нецелевое использование объекта аренды, и этот факт зафиксировала проверка.

Само по себе нецелевое использование объекта арендованного недвижимости не может служить основанием отказа в его приватизации, и если отказ получен по данной причине, он легко обжалуется в суде. Однако это нарушение может повлечь установление рыночной ставки арендной платы и расторжение договора аренды.

 

Объект сдан в незаконную субаренду, и этот факт зафиксировала проверка.

Сама по себе сдача в субаренду объекта недвижимости без согласования Департамента имущества не может служить основанием отказа в приватизации арендованного помещения, и если отказ получен по данной причине, его можно обжаловать в суде. Вместе с тем, такое нарушение может повлечь установление рыночной ставки арендной платы и расторжение договора аренды.