Особенности выкупа отдельных категорий объектов недвижимости

Отдельно стоящее здание.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА» (с изменениями и дополнениями) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено, и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На практике это означает, что если Вы арендуете всё отдельно стоящее здание, то его приватизация возможна только с одновременной приватизацией земельного участка.

Основные проблемы в этом случае возникают, если земельный участок не сформирован, так как его формирование может занять от 3 до 9 месяцев и, как правило, производится за счёт арендатора.

 

Объект культурного наследия.

При приватизации объекта культурного наследия необходимо учитывать следующие моменты.

В соответствии с п. 3 ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА» договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства – требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного указанным пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Таким образом, при отсутствии охранных обязательств может быть получен отказ или приостановка по этим основаниям.

Кроме того, в соответствии со ст. 9 ЗАКОНА ГОРОДА МОСКВЫ № 66 от 17.12.2008 г. «О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ» (с изменениями и дополнениями) независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу указанного Закона не является собственностью города Москвы.

То есть, если арендуется часть объекта культурного наследия, и в здании нет иных собственников, кроме г. Москвы, то приватизация такого помещения не допускается и арендатор получает отказ. Решение данного вопроса возможно только в судебном порядке.

 

Объект гражданской обороны.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
его действие не распространяется на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. К такому имуществу, безусловно, относятся объекты гражданской обороны. Таким образом, приватизация данных объектов, арендуемых предприятиями малого и среднего бизнеса, не допускается. Если объект гражданской обороны составляет часть арендуемого объекта недвижимости, то, скорее всего, будет получен отказ в приватизации, однако данная проблема может быть решена в судебном порядке.

 

Технические помещения.

Согласно Жилищному кодексу РФ помещения многоквартирного жилого дома, предназначенные для использования более чем одним собственником, являются общим имуществом, и не подлежат приватизации. Более того, на данные помещения по иску ТСЖ может быть прекращено право собственности, даже после завершения приватизации. В первую очередь, это относится к подвалам, в которых проходят общедомовые коммуникации с запорной арматурой.

 

Объекты, полученные по конкурсу.

Если договор аренды заключен по результатам конкурса (аукциона) с предприятием малого бизнеса до 01.07.2013 года, то арендатор помещения имеет право на его приватизацию в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

 

Бывшее имущество религиозных организаций.

Бывшее имущество религиозных организаций не может быть приватизировано. Сделки по приватизации данного имущества, даже и прошедшие в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями),
признаются судами ничтожными.

 

Выкуп части арендуемого помещения.

Закон прямо не запрещает выкуп части арендованного имущества, однако ДГИ, как правило, отказывает в продаже части помещения, за исключением тех случаев, когда часть арендованного помещения является объектом гражданской обороны или общим имуществом. В ряде случаев проблему удаётся решить в судебном порядке.