Зачет стоимости неотделимых улучшений в счёт стоимости выкупа

При выкупе арендованных нежилых помещений арендаторы в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) имеют право зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. При этом давность сделанных улучшений не оговаривается.

Для правильного понимания проблемы зачета неотделимых улучшений при выкупе арендованного имущества необходимо разобраться, что такое неотделимые улучшения, и как они возникают.

При получении нежилого помещения в аренду или в процессе его использования рано или поздно возникает проблема его физического или морального износа. Для его устранения собственник помещения или его арендатор (в Москве это делает исключительно арендатор) должен проводить капитальный ремонт, результатом которого и являются неотделимые улучшения арендованного помещения.

Таким образом, под стоимостью неотделимых улучшений понимается стоимость капитального ремонта, в результате которого они возникли.

Общие положения и процесс оформления капитального ремонта арендованных нежилых помещений изложены в приложении к распоряжению Департамента имущества г.Москвы от 9 июня 2003г. №2432-р «Порядок проведения арендатором капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, учета и компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт»:

1. Общие положения.

1.1.  Капитальный ремонт нежилого фонда — комплекс строительных работ и организационно технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания, помещений с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

1.2.     По характеру организации капитальный ремонт разделяется на плановый (комплексный и выборочный) и не плановый (аварийный).

При комплексном капитальном ремонте производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования.

При выборочном капитальном ремонте производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств инженерного оборудования, вышедшего из строя.

Не плановый (аварийный) ремонт выполняется для ликвидации последствий пожаров, внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и т.д.

1.3.     Периодичность комплексного капитального ремонта устанавливается 30 лет для всех типов зданий, минимальные сроки между выборочными капитальными ремонтами -5 лет.

1.4.  Подлежат компенсации за счет арендной платы только согласованные Арендодателем затраты арендатора на проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений (а в отдельных случаях и не арендуемых помещений, если без этого невозможен ремонт арендуемых), но не чаще указанной в п. 1.3. периодичности.

Затраты на проведение аварийного капитального ремонта подлежат компенсации страховой компанией, в которой застраховано данное помещение. В случае, если пожар или авария произошла по вине арендатора, восстановление должно производиться за счет арендатора.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта, не согласованного с Арендодателем, а также затраты на проведение текущего ремонта компенсации за счет арендной платы не подлежат.

1.5. Инициатором проведения капитального ремонта могут выступать Арендодатель, Балансодержатель, Арендатор, местные органы власти.

2. Оформление капитального ремонта.

2.1. Для оформления проведения капитального ремонта Арендатор должен обратиться к Арендодателю и составить совместно с Арендодателем и Балансодержателем дефектную ведомость на арендуемое нежилое помещение, на основании которой Арендодателем принимается решение о целесообразности проведения капитального ремонта.

2.2. На основании согласованной дефектной ведомости Арендатор подготавливает и согласовывает в установленном порядке проектную документацию на проведение ремонта, подготавливает с привлечением лицензированной организации, согласовывает с балансодержателем и представляет Арендодателю смету затрат и график проведения работ.

Согласование Арендодателем Дефектной ведомости и Сметы затрат (полностью или частично) является согласованием проведения капитального ремонта.

• После окончания ремонта Арендатор оформляет совместно с Арендодателем и Балансодержателем Акт приемки выполненных работ, а также представляет финансово-бухгалтерские документы для подтверждения произведенных затрат».

Учитывая изложенное, хотя в Законе и оговорено только одно условие для зачета – наличие согласия арендодателя, реально, для того, чтобы при выкупе в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ арендатор мог рассчитывать на проведение зачета затрат на проведенный капитальный ремонт, необходимо иметь следующие документы:

— дефектную ведомость, согласованную с Арендодателем;

— смету на проведение капитального ремонта, согласованную с Арендодателем;

— договор подряда с графиком выполнения работ (желательно);

— акт приемки выполненных работ, согласованный с Арендодателем;

— справка стоимости выполненных работ и затрат(форма № КС3 Госкомстата);

— платежные документы с отметкой банка;

— распоряжение Департамента о проведении капитального ремонта (если оно было).

Важным является то, что обратиться в ДГИ о зачете затрат на сделанные неотделимые улучшения необходимо до получения проекта договора купли-продажи. В обращении должна быть изложена история вопроса с приложением копий указанных выше документов с просьбой зачесть в счет выкупа подтверждаемую документами сумму затрат (или с учетом пересчета по определенным правилам (см.ниже), если ремонт проводился несколько лет назад). При этом необходимо иметь в виду, что если часть затрат была компенсирована за счет снижения арендной платы, то рассчитывать можно только на зачет некомпенсированной части суммы затрат.

Необходимо иметь в виду, что зачет стоимости сделанных арендатором неотделимых улучшений ДГИ добровольно никогда не делает, а предлагает обратиться в арбитражный суд. Судебный процесс может продолжаться около года, и все это время арендатор должен будет платить арендную плату, поэтому при принятии решения о целесообразности зачета стоимости неотделимых улучшений необходимо оценить все доходы и расходы и понять имеет ли это экономический смысл. Например: площадь 500 кв.м., арендная плата 10 тыс.руб. кв.м. в год, зачетная стоимость неотделимых улучшений 5 млн. руб. Затраты за год судебного процесса: арендная плата — 5 млн.руб., НДС — 900 тыс.руб., судебные расходы-300 тыс.руб. Итого расходы 6,2 млн. руб. Очевидно , что при таких условиях заниматься зачетом не имеет смысла.

При зачете стоимости неотделимых улучшений возможно два варианта: когда ремонт проводился недавно (1-3 года назад) и когда ремонт проводился давно.

В первом случае речь идет о зачете прямых затрат, проходящих по сметным и финансовым документам. С судебной точки зрения это вариант самый простой и как правило, при наличии всех документов не вызывает проблем в суде.

Если капитальный ремонт проводился давно, у арендатора-покупателя возникает естественное желание произвести пересчет стоимости неотделимых улучшений с учетом изменений, произошедших в экономике за это время. В этом случае возможно применение различных методов пересчета, ни один из которых не является по судебной практике общепризнанным.

Самый простой из них, это пересчет с учетом накопленной инфляции (по данным Росстата). Второй – с привлечение оценщиков, путем пересчета сметы, приведение стоимости статей сметы к настоящему времени через соответствующие пересчетные коэффициенты. Результат пересчета в этом случае близок к результату первого метода (ниже на 10-20%). Третий метод применяется рядом судов в регионах, основан на оценке с привлечение оценщиков остаточной стоимости сделанных неотделимых улучшений. Очевидно, что сумма зачета в этом случае будет всегда ниже заявленных прямых затрат (например, для ремонта, сделанного 10 лет назад, сумма зачета по остаточной стоимости составит не более 40% от исходной заявленной суммы).

В практике Московского арбитражного суда применяется второй метод, но пока еще нет ни одного положительного решения суда, вступившего в законную силу, поэтому заявлять ли только прямые затраты или пересчитывать их необходимо решать в каждом конкретном случае.